昨文認為，有樓收租是解決退休生活的一個較為可靠的方法。不過，選擇甚麼時候入市至關重要。因為樓價起伏的幅度很大，若然碰着大跌市，一跌可以跌掉四成，甚至更多，那麼單靠三四厘左右的租金回報，收十年租都未必補得回。

如果回望過去，很明顯現時的樓價絕不便宜，最抵買的時間是2003年沙士期間，但機會已經不再；關鍵是今後的趨勢，光曉得回望過去沒有用。

有留意我個人投資取態的讀者應該知道，我前兩年一直在減持我手上的樓宇；原因是我在樓價處於低谷的時候增持了不少，所以才有條件減持。再者，現時除了利率與貨幣因素外，大部分可以影響樓市的因素都是利淡的，繼續持有需冒價格暴跌的風險。

從政治上來看，香港已進入修憲話語權的爭奪階段，會有一段很長的社會不安期，對不動產投資會有阻嚇作用。

從經濟的角度來看，香港的經濟增長已開始下行，企業盈利不易，很難大幅加薪，經通脹侵蝕後，市民負擔樓價的能力下跌的機會比上升的機會高。

從供求的情況來看，政府在增加土地方面的努力已初見成效。每年私人樓宇的落成量，已由曾蔭權年代的平均一年不到一萬個單位，邁向接近二萬個單位一年，三年內應可達至每年四萬個的目標。屆時，地產商就會遇到較強的銷售壓力，不得不擴闊自己的出售對象，連那些收入略低的階層也得視作銷售對象，那就非要降價不可。

從以上的觀點來看，樓價理應進入下降通道才是；然而，世界各國政府都只顧自己管治上的方便，不負責任地亂發鈔票，以至貨幣的增速遠快過人類生產的增值能力。有鈔票的人都想早日把鈔票轉成為資產，以免鈔票將來大幅貶值。

英國選擇脫歐之後，流入香港的資金明顯增加，港股已水漲船高；地產市場若非有辣招起攔阻作用，升幅亦應該比現時明顯。部分想流入房地產市場的資金，可能去了買房地產信託基金或收租股。

不過，實物房地產向來都有自己的忠實擁躉，即使要交雙倍印花稅，他們也會選擇自己直管，而不是找人託管。

以現時各國繼續QE的形勢來看，世界有可能進入負利率年代。地產投資則仍有兩至三厘回報，實在十分吸引。所以我估計，資金還會不斷流入房地產市場。

有人或者會擔心，市民的購買力跟不上怎麼辦？那就只能變成有錢人做業主，無錢人做租客，業主自住的情況會逐漸減少。這並不是理想社會，但不代表不會發生。責任不在選擇買樓的人的身上，而是在亂發鈔票的政府身上。

現時世界的宏觀環境仍在推動資金流入房地產市場，特區政府獨力難扭轉資金在這方面的偏好。除非租金回報率逐漸回落至與銀行利率相若的水平。

原載於am730

http://www.am730.com.hk/column-323989

圖：文匯報

http://paper.wenweipo.com/2015/06/22/EC1506220004.htm