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博客

香港樓市有望止跌回穩

2024.10.28 15:00 博客 施永青

反映二手住宅樓價的中原城市領先指數(CCL)上周報136.92點,按周升0.45%;雖然升幅不大,但是已接連升了三周,顯示香港樓價有止跌回穩的傾向。

除了CCL報升之外,中原的銀行估價指數(CVI)亦連升了兩周,從14.34點升上23.25點;再從23.25點升上32.34點,升幅凌厲,顯示銀行對做樓宇按揭生意的取態已漸轉積極。

另一方面,反映市場信心的中原經紀人指數(CSI),亦上升至51.7點,回升至枯榮線之上。

其實,自9月19日美聯儲局開始減息後,香港樓市的氣氛已續有改善。率先起步的是一手市場的新盤。發展商並沒有趁減息加價,而是乘機促銷求量,志在減少庫存。所以售價訂得比二手市場的小業主還要吸引,導致市場的交投集中在一手市場。

8月份,一手市場的成交只510宗,9月份升至741宗,10月份頭25天已成交了逾2,400個單位,估計全月的成交量可以達2,600宗以上。

這屬於一個非常興旺的交投量,如果能夠維持一年,已可賣出31,200個單位,足以把發展商手上的多年貨尾,在一年內全部消化。屆時,市場的需求就會再次回到二手市場。

據前線的銷售人員反映,美國減息後,二手市場其實亦有回暖,交投增加了七成,只是樓價的升幅不太明顯罷了。原因是一手市場上仍有很多好盤可以選擇,導致小業主在賣樓的時候,要價都不會太高。

不過,自從一手市場出現過多次一鋪清袋的銷情後,向隅客開始意識到,手慢可能會買不到心頭好,所以他們在回流二手市場時,做判斷會快很多。二手市場的售價亦因而出現止跌回穩的苗頭。

自從美國開始減息後,久違了的收租客又再次重回香港住宅市場。表面上看來,現時的租金回報仍不足以抵銷供樓的利息開支;但利率的前景趨跌,而收租的回報率卻趨升。如是導致收租客相信,兩年後一旦首個租約到期,續約時就會有機會加租,屆時收租就可以有正回報。

再者,買樓收租除了有租金回報外,還有機會享受資產價格上升的得益。現時,市場上看淡後市的人多,看好後市的人少。這代表現時的樓價可能已充分反映了市場上負面因素。市勢常會在這種情況下轉向。

當然,這個時候入市,財務槓桿不宜用得太盡。借貸的比例不應超過樓價的一半,最好調校到收到的租金夠供樓有餘,那就進可攻,退可守,可以放心做業主。

市場上再次出現收租客,可以增加市場的流通能力,令用家敢於入市,不致因擔心套現困難而只願租樓,害怕買樓。最近,二手市場上出現的買家,有不少就是來自之前的租客。這種現象的出現,顯示本港樓價有機會在第四季止跌回穩。

原載:am730

https://reurl.cc/4d0d32

原圖:星島日報圖片

https://std.stheadline.com/realtime/article/1955492

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