原先我預期，樓宇的一手市場會比二手市場更快出現調整；原因是一手市場的價格由地產發展商主導，發展商是生意人，應該能對市場的逆轉有更敏銳的觸覺；此外，在發展商心目中，樓宇只是生產出來賣的商品，不似二手市場的小業主，對樓宇有家的感覺，所以發展商該賣就賣，不會留戀。

另一方面，發展商多是上市公司，每年都要交業績；賣得不好，會影響公司的估值與信貸評級，以至影響集資成本。而香港的小業主，則超過六成已還清按揭，沒有非賣不可的壓力。此之所以，我預期小業主會更傾向守住個價位，不肯大幅減價。

在樓市開始下跌的初期，情況確是這樣。不過，當樓價跌到發展商的蝕賺邊緣的時候，發展商的訂價就遇到心理關口。做老闆的，沒有人願意做蝕本生意，所以價格調整到某個位置，就堅持不願再減了。

不過，小業主的情況就不一樣，他們的物業大都是早年買入的，價位很低。據地產代理的統計，近月二手市場的成交中，雖然蝕本的案例有所增加；但是賺錢的仍佔多數，佔比高達88%。減價對他們來說，只是賺多賺少的問題。所以進一步減價的心理壓力相對不大。

再者，近期的賣樓客之中，有不少是因移民而賣樓的。他們打算一了百了，所以減價是比較爽手。加上港元與美元掛鈎，現時再港賣樓，收取港元後，再到外地買樓，可能比以前更着數，真是何樂而不為？

在以上的情況下，近期二手市場的價格調整來得很急，跌得多的，已從高峰期回落超過三成。如沙田第一城，高峰期造價要近二萬元一呎，最近有327呎的小單位的成交跌到350萬元，平均每呎僅過一萬元，跌了接近一半。另一個美孚新邨的911呎單位，只以808萬元成交，平均呎價不足九千元，與高峰期相比跌了三成半。至於太古城，高峰期賣到二萬元一呎，最近有些成交只有一萬三千元呎，亦跌了三成半。

當然，這些都只是一些跌得比較急的例子，並非所有的成交都跌得這麼多。然而，當市場上出現越來越多的大跌幅的例子後，準買家在還價的時候亦一定會飛擒大咬。過去，一般只還低業主的叫價3至5個巴仙，現在他們在還價的時候，大都一開始就試還低成半兩成，希望遇到心態弱的業主，為求及早脫手，明知還價偏低，一樣會接受。

現在市場上的準買家大都是實際用家，他們寧選買二手市場的現樓，也不揀一手市場的樓花。這導致近期發展商開盤都銷情一般。發展商若想扭轉這個局面，必須調整他們的定價策略。要麼等入伙後才賣樓，要麼就得放棄期貨的溢價，改以一個比一手市場更低的折讓作吸引。

原載：am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/樓宇二手市場的調整來得比一手市場快/349930

原圖：星島日報

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