房地產投資是普羅大眾最容易接觸到的投資方式，原因是它既可以住，還可以邊住邊投資。這可不是其他投資工具可以並有的特性。

買股票，買債券，得到的只是一份資產證明書，難道真的會有人拿它們做牆紙，或用來點雪茄？買貴金屬，雖可以同時用來做首飾，但打造的過程中會有消耗，而首飾的款式亦會過時，需要不斷折舊。唯有地產才可以在享用的同時，還可以有投資升值的成果。其他投資工具，或許也會升值，但大都不可以同時拿來用。

「投資可升可跌」是政府常用來提醒投資者的警句。這個說法於其他投資極是，但於投資地產卻不盡然，因為投資房地產，在大部分情況下都是升多跌少的。

美國有個退伍軍人，寫信給Robert Shiller（曾獲諾貝爾經濟學獎），對這個經濟學家貶低地產投資前景的言論表示沒法認同。他說，自己一生中買過六套樓，每套都升值。早年買的五套，全部升值數以倍計，近年買的一套，也升了五成。我相信這樣的經歷，在美國以外的人一樣會有。香港人若是在五、六十年代就買了樓的，很難可以找到一間是不升值數以倍計的。如果買的不是住宅而是商舖，那升幅就更可能數以百倍計。

出現這種情況的原因是：建築物雖會折舊，但土地卻會升值。房屋通常包含地權的，土地升值的時候，房屋也會升值。土地之所以會升值，是因為在土地上生活的人的生產力高了之後，他們負擔樓價的能力亦會同時上升。但由於受偏好的地區土地面積無法同時上升，所以熱門地區的樓價，大部分都會隨當地人的收入增加而上升。

當然，亦不是沒有例外，但只是少數。Robert Shiller舉了土耳其的以弗所為例，這個在聖經時代已出現的海濱城市，現在港口已被淤塞，失去功用，只餘下一片廢墟。這裡的樓價當然不及以前值錢。

淘金熱的時候，美國就曾出現過一些金礦城，但金礦掘完了，就人去樓空，那裏的樓價當然再也賣不起錢。此外，又如底特律，原本是美國的汽車生產基地，通用、福特、佳士拿都在這裡設廠。但現在這些公司都搬走了，工人都失業了，底特律的樓價自然今不如昔。

因此，投資地產最關鍵要避開經濟走下坡的國家與生產力難有起色的城市。近年深圳的樓價升得比香港快，就是因為深圳的生產力增長得遠比香港快。

不過，對大多數人而言，要做一個買本地樓的決定，遠比做一個買外地樓的決定來得容易。除了是因為對外地的環境不熟悉之外，更因為本地樓可以拿來自己用，外地樓沒法自己用，如果租不出，丟空的成本會很高。普通人買樓，都喜歡以自用為基礎，並同時用作投資。這種優點是其他投資工具不能提供的。

原載：AM730 

https://www.am730.com.hk/column/新聞/樓宇既可以用-還可以兼有投資功能-292330

原圖：星島日報

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