政府日前與八十多間企業簽署參與北都發展意向書，這種做法過去少見。由於北部都會區的發展現時只有一個大框架，未有具體的落實要求，變數仍然很多，發展商未可以有數得計；在這種情況下所簽的意向書，只是一種精神上的擁護，不具備轉化成合約的基礎。

由於北都的規劃十分宏偉，佔地面積約三萬公頃，如果按以前香港的批地方式去發展，政府需要為逐個地塊訂好發展要求後，才以發展項目的方式去招標。這樣要花很多工時，既會拖慢進度，亦要動用大量公帑。近年政府財政緊絀，所以今次北都發展，政府想引入「片區」發展的概念，以節省成本，加快進度。

所謂「片區發展」其實是一種內地早已普遍使用的新市鎮開發方式。政府不用花時間與個別項目發展商打交道，而是把整個片區的發展權交給一間規模較大的城市開發公司去做批發。政府只訂定一個大體的發展框架，細緻的發展規劃則交給城市開發公司去承包。

此外，城市開發公司還要負責片區的土地平整工作及基本建設工程(內地叫做三通一平)，城市開發公司做好這些工作後，就可以把片區內的土地切割為不同的地塊，以發展項目的方式招標，批地給地產發展商去負責具體的建設。

招標收到的地價，負責片區發展的城市開發公司可以收取一部分，作為替政府代勞的報酬。餘下的地價就得交還給政府，視乎當初的合作協議是怎樣訂定的。

其實，類似的發展模式香港並非沒有出現過，政府與地鐵的合作就很類似。政府把車站上蓋的發展權整個批給地鐵，然後由地鐵分拆成多個不同的地產發展項目批給不同的發展商各自分開作發展。地鐵扮演的角色，其實與負責片區發展的城市發展公司差不多。

這種做法與「片區發展」的差異不大，只是北都片區的規模比地鐵站上蓋大得多罷了。只不過，地鐵從車站上蓋的得益，會被用來補貼地鐵工程的建設成本，毋須把地價收益上繳政府。政府的得益是地鐵票價可以訂得相對便宜一些。這樣，政府就不用像別的城市的政府那樣，要用公帑去補貼市民的交通開支。

同樣道理，政府把北都片區的發展權批予城市開發公司，亦可以省回不少片區的規劃與基建費用。而城市開發公司付出代價之後，就會試圖在把個別地塊發展權批出去的時候收回成本及合理利潤。至於政府能從中收回多少地價，則視乎負責土地批發的城市開發公司所承擔的工作輕重。如果政府把更多原先自己做的工夫，交予城市開發公司去做，那城市開發公司能夠分享給政府的地價亦會同步減少。因此，「片區發展」雖然可為政府省錢，亦可以令到政府的地價收益減少。政府把自己的部分工作交予城市開發公司分攤，是一定會有代價的。

原載：am730
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